【最新地产研报】瑞信-亚太地区-房地产行业-新加坡房地产2021年展望：结局好一切都好，顺其自然-2021.1.14

行研报告 13 2024-10-12 0 worker

报告编号：118167
报告名称：【最新地产研报】瑞信-亚太地区-房地产行业-新加坡房地产2021年展望：结局好一切都好，顺其自然-2021.1.14
报告来源：互联网用户上传
关键词：行研报告
报告页数：49 页
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报告格式：pdf
上传时间：2024-08-04
简介摘要: (原创分析) 新加坡地产行业展望2021：顺应复苏，迎接上升周期地产|行业预测图1：住宅复苏有望带动新加坡开发商重评来源：URA、Refinitiv、Credit Suisse预测 ■ 住宅市场正在复苏。随着周期性复苏，我们预计价格将上涨4-6%，略低于CS新加坡GDP增长预测6%。2020年住宅市场的韧性也与新加坡整体资产增值趋势相符，考虑到市场相对稳定。我们预计需求稳定，改善的市场情绪将支持2021年成交量增长至过去十年平均水平的约27%，并存在进一步上升的风险。 ■ 重开发计划将释放投资组合价值。尽管2020年由于新冠疫情建设延误，但CBD和SDI激励方案对于开发商在后疫情时代推动城市更新来说更加重要和关键。CBD办公交易值在2020年仍稳健，我们预计重开发和城市更新将为开发商创造长期价值，同时允许开发商解锁成熟建筑的投资组合价值并提升收益。CDL和UOL，拥有广泛的成熟资产，是这些激励方案的主要受益者。无论如何，我们预计资本循环将保持焦点，开发商出售非核心资产，同时挖掘现有投资组合中吸引的更新机会，以实现“最高和最佳使用”的投资组合。 ■ 公司特定重组将继续。潜在的催化剂包括：CDL解锁M&C投资组合价值，实现Sincere计划，以及分拆资产进入潜在REITs。CAPL恢复加速资本循环，推动ROE向CAPL目标10%靠近。UOL继续推进对UIC的完全控制，获得其投资组合中重组的丰富机会，包括Marina Square和KH KEA/Odeon Towers的重建。 ■ 进一步扩大行业重评有重大空间；CDL成为首选。在吸引的部门估值为0.66倍P/B（-0.8SD低于历史平均水平）的情况下，结合我们认为我们仍处于复苏的初期阶段，我们认为行业仍有重评空间，CDL（表现突出，目标价为S$9.80）是我们的首选。我们也喜欢UOL（表现突出，目标价为S$9.20）和CAPL（表现突出，目标价为S$4.00），而FPL中性评级。 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% -120% -70% -20% 30% 80% 130% 180% 4Q00 3Q01 2Q02 1Q03 4Q03 3Q04 2Q05 1Q06 4Q06 3Q07 2Q08 1Q09 4Q09 3Q10 2Q11 1Q12 4Q12 3Q13 2Q14 1Q15 4Q15 3Q16 2Q17 1Q18 4Q18 3Q19 2Q20 1Q21E Secondary Sales 1 yr MA (YoY) FSTREH index (YoY) – RHS 14 January 2021 Equity Research Asia Pacific | Singapore 披露附录在报告最后包含重要披露、分析师认证、法律实体披露和非美国分析师的状态。美国披露：Credit Suisse与报告覆盖的公司有业务往来。因此，投资者应了解公司可能有利益冲突，这可能影响到报告的客观性。投资者应考虑本报告仅作为投资决策的一个因素。研究分析师 Louis Chua, CFA 65 6212 5721 louis.chua@credit-suisse.com Nicholas Teh 65 6212 3026 nicholas.teh@credit-suisse.com Terence Lee 65 6212 3011 terence.lee.2@credit-suisse.com 图2：与金融危机不同，资产增值是2020年经济危机中的关键特征，预计2021年住宅将继续上升图3：预计量增长势头将延续，2021年私人住宅总销量将增加27% 图4：新推盘数量减少至2018/19年水平的一半，支持吸纳率图5：政府CBD和SDI激励方案的潜在受益者图6：部门估值具有吸引力，P/B为0.66x（-0.8SD低于历史平均水平）图7：CDL是我们首选的股票来源：Refinitiv、Credit Suisse预测 -24.9% 2.2% -0.8% 4.8% -40.0% 16.8% -58.0% 25.5% -60.0% -50.0% -40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 2008 GFC 2020 COVID-19 Price performance during crises for big ticket discretionary items Private residential prices HDB resale prices Country club membership Car COE prices CS 2021E: +4-6% 2021年展望：一切都好，终将好转住宅价格正在复苏尽管受到新冠疫情的影响，但URA 4Q20快速估计数据显示私人住宅价格上涨了2.2% YoY，与2019年相比保持稳定。我们预计2021年GDP增长将接近6%，主要受到全球工业生产和国内活动复苏的推动，预计住宅价格也将保持稳定复苏。我们预计价格将上涨4-6%，略低于CS新加坡GDP增长预测6% 吸纳率保持健康尽管新冠疫情导致经济活动放缓，但外国买家对新加坡住宅的兴趣也放缓，尤其是2020年外国买家销量下降35.7% YoY。但比例较高的国内销量意味着外国买家在2020年的销量仅占4%，低于2019年的6%。总体而言，CCR指数下降了0.2% YoY，而中档市场RCR上升了5.1% YoY，而大众市场OCR上升了3.1% YoY，指数可能由新推盘驱动。图11：私人住宅价格的年度变化图12：按地区划分的私人住宅价格指数图13：CCR与OCR之间的价格溢价低于历史平均水平图14：豪华和优质资本价值在2020年已显示出一些减弱迹象预计2021年价格将继续温和上涨尽管项目吸纳率在不同项目之间差异很大，但我们预计开发商将继续保持定价纪律，价格不太可能领先于家庭基本面。我们估计2021年价格将上涨4-6%，略低于CS新加坡GDP增长预测6% 图15：2020年推盘表现图16：实际与估计毛利率（按单位数）图17：实际与估计毛利率（按项目数）图18：2021年推盘按市场划分图19：2021年推盘按土地年期划分图20：2021年预计推盘8,891单位图21：就业季度减少可能已经达到峰值图22：PMET在COVID-19期间受影响最小图23：2020年COE价格上涨23-28%… 图24：…优质高尔夫俱乐部会员费上涨6-25% 图25：知名人士的交易图26：三个月SIBOR仍然处于2014年以来的低位图27：建筑在建的抵押贷款利率图28：季度就业减少可能已经达到峰值图29：2020年支持住宅市场的措施图30：MAS支持措施针对业主自住和投资物业贷款图31：只有少数项目受到延长ABSD“卖楼”期限的影响图32：成交量仍然低于十年平均水平图33：季度成交量正在回升图34：按市场划分的季度成交量图35：增长正在各个细分市场回升图36：历史新推盘吸纳率图37：历史新推盘吸纳率图38：吸纳率已反弹图39：由于2020年推盘推迟，预计2021年新推盘将增加，但仍远低于2018-19年的水平图40：预计总交易将增至23,503单位… 图41：…量增长势头将依次从这里开始改善图42：我们预计2021年一手房销量10,401单位… 图43：…二手房销量13,102单位图44：整体未售库存水平自1Q19以来一直在下降图45：历史私人住宅通过确认和保留名单提供的单位图46：1H21 GLS计划确认和保留名单的住宅用地图47：历史土地招标趋势图48：按市场划分的土地招标图49：达到五年最低占用期的HDB单位数量* *基于完成年份起算的五年期，来源：HDB、Credit Suisse预测图50：2020年关键办公交易图51：新加坡财产投资量+27%QoQ至S$2.8亿在3Q20 图52：关键变更使用的发展费率图53：开发商的CBD资产可能符合CBD激励计划图54：开发商的资产可能符合SDI计划图55：开发商的资产可能符合SDI计划图56：富士施乐大厦重建的艺术家印象图57：中央商场重建的艺术家印象图58：自M&C私有化以来宣布的资产处置图59：KH KEA大厦摘要图60：KH KEA大厦位置图图61：CAPL在（母公司）资产负债表内持有的科学园资产图62：科学园的容积率远低于邻近的商业公园图63：科学园1&2的位置图总结：随着经济的复苏和政府的支持措施，新加坡住宅市场预计将继续保持稳定增长。开发商通过重开发计划释放投资组合价值，并探索新的增长机会。尽管面临一些挑战，如土地供应和竞争，但整体而言，新加坡住宅市场仍具有吸引力和增长潜力。投资者应关注那些能够有效管理和利用其资产，并在市场上采取积极策略的开发商。