房地产资产证券化专题研究：房地产企业各类证券化产品及风险分析_联合信用评级

行研报告 2 2024-11-11 0 worker

报告编号：335646
报告名称：房地产资产证券化专题研究：房地产企业各类证券化产品及风险分析_联合信用评级
报告来源：互联网用户上传
关键词：行研报告
报告页数：7 页
预览页数：3
报告格式：pdf
上传时间：2024-09-18
简介摘要: (原创分析) 房地产企业资产证券化专题研究一、概述近年来，随着房地产行业的快速发展和资产证券化的不断推进，房地产企业各类证券化产品日益增多，风险分析也日益重要。本文主要研究房地产企业资产证券化的背景、产品类型以及风险分析。通过对房地产企业各类证券化产品的深入研究，可以更好地理解其运作机制、交易结构以及潜在风险。二、房地产企业资产证券化的背景我国对房地产行业实施强监管政策，鼓励房地产企业去杠杆。随着再融资政策的收紧和信用债迎来偿债高峰，房企的流动性安全成为市场关注焦点。资产证券化产品作为一种新型的融资工具，具有优化财务报表、降低融资成本、实现经营模式创新等优点，被广泛应用在房企融资过程中。然而，由于资产证券化产品的复杂性，也带来了诸多风险。这些风险不仅包括交易结构风险、现金流风险，还包括信用风险等。因此，对房地产企业资产证券化产品的风险分析显得尤为重要。三、房地产企业各类证券化产品及风险分析 1. REITs类：REITs（房地产投资信托基金）通过发行股份或受益凭证汇集资金，委托专门机构进行房地产投资经营管理。该类产品权益类属性明显，但国内尚未推出严格意义上的REITs相关法律法规，市场上发行的产品多为类REITs产品，具有权益+债权属性，且因刚性回购、差额支付等交易安排的设置使得此类产品普遍债权属性更为明显。其主要风险包括运营风险、市场风险以及信用风险。 2. CMBS类：CMBS通常以商业房地产为抵押，以未来收入（如租金、物业费、管理费等）为主要本息偿还来源。该类产品优势在于可以突破银行经营性物业贷款的限制。其主要风险包括市场风险、信用风险以及流动性风险。 3. 商业物业租金资产证券化：在物业资产非自持情况下，存在转租模式/二房东模式下的商业物业租金资产证券化形式。主要风险包括承租方信用风险、物业运营风险等。 4. 物业费资产证券化：该模式的基础资产定义大致分为两种情况，一种认定为合同债权，另一种通过嵌套信托或者委托贷款认定为收益权。其主要风险包括合同风险、现金流风险等。 5. 保障房销售收益资产证券化和购房尾款资产证券化：这两种产品的基础资产未来现金流相对稳定，但依然存在信用风险和市场风险。 6. 供应链资产证券化：以房企为核心的供应链融资端上的上游供应商向专项计划转让其因向核心房企销售货物、承包工程、提供服务等而形成的对核心房企的应收账款债权。主要风险包括应收账款质量风险、核心企业信用风险等。四、房地产企业交易角色与信用风险在资产证券化的交易结构中，房企可以充当原始权益人/实际融资人、外部增信方（包括关联和非关联增信方）、债务人等角色。不同的角色会带来不同程度的风险，其中作为外部增信方的房企，由于资产证券化产品发行带来的实际偿付压力提升一般未能直观体现在其财务报表上，因而其信用风险的提升容易被忽视或难以准确评估。五、资产证券化产品对房地产企业信用风险的影响资产证券化产品的发行会直接影响房地产企业的偿债能力（含或有负债）和现金流分析两大方面。对于原始权益人/实际融资人而言，资产支持证券产品的全部发行规模将直接计入企业资产负债表的资产和负债对应科目，直接增加该房企的负债规模和相关财务指标。对于其他增信方而言，专项计划的发行不会被直接计入该类别房企财务报表，但会形成或有负债，加重房企的实际债务负担，降低偿债能力，提高流动性风险和信用风险。六、总结总体来看，房地产企业参与资产证券化无论担任何种角色，都会增加参与房企的实际债务负担和或有风险，降低其长期偿债能力，并可能导致短期内流动性风险的增加。信用风险的提升往往无法从房地产企业的财务报表上得到充分体现，需要引起投资人的持续关注和纳入信用评级机构的考察体系。